Comment lire un pro forma?

Un pro forma fournit des prévisions financières détaillées du rendement possible d’une propriété, ce qui vous aide à prendre des décisions éclairées en matière d’investissement. Comprendre comment lire un pro forma vous permet d’évaluer de façon approfondie les occasions immobilières.

Sections d’un pro forma :

1. Prévisions de revenus

• Cette section présente les revenus attendus pour la propriété, notamment :
  • le revenu de location;
  • les frais de stationnement;
  • les autres sources de revenus.

Astuce : Vérifiez les hypothèses de revenu en les comparant aux données du marché local et en consultant des experts locaux pour vous assurer qu’elles sont réalistes.

2. Inoccupation et créance irrécouvrable

• Cette section tient compte des pertes de revenu possibles découlant :
  • des unités inoccupées;
  • du défaut de paiement du loyer par les locataires.

Astuce : Utilisez des estimations prudentes fondées sur les taux d’inoccupation moyens d’immeubles semblables dans la région afin d’obtenir un aperçu réaliste des flux de trésorerie possibles.

3. Charges d’exploitation

• Les charges d’exploitation comprennent :
  • les frais de gestion immobilière;
  • les services publics;
  • l’entretien;
  • l’assurance;
  • les taxes foncières.

Astuce : Répartissez les charges d’exploitation en coûts fixes et variables afin de mieux comprendre comment elles peuvent évoluer au fil du temps.

4. Revenu net d’exploitation (RNE)

• Le RNE est calculé en soustrayant les charges d’exploitation du revenu total.
  • Il représente la rentabilité de la propriété avant financement et considérations fiscales.
  • Le RNE est un indicateur clé de la santé financière de la propriété et du rendement du capital investi possible.

Astuce : Recherchez des occasions d’améliorer le RNE grâce à une gestion économique et à la maximisation des revenus de location.

5. Service de la dette

• Le service de la dette désigne le total des remboursements de prêts (capital + intérêts) pour la propriété.
  • Il a une incidence importante sur les flux de trésorerie et la santé financière globale de l’investissement.

Astuce : Vérifiez le ratio de couverture du service de la dette (RCSD), qui compare le RNE au service de la dette et indique si une propriété peut aisément couvrir ses coûts de financement. Un RCSD de 1,5 signifie que la propriété produit 1,5 fois le revenu nécessaire pour rembourser ses prêts.

6. Flux de trésorerie avant impôts (FTAI)

• Le FTAI est le résultat du RNE moins le service de la dette.
  • Il représente la liquidité générée par la propriété avant impôts.

Astuce : Assurez-vous que les flux de trésorerie générés sont suffisants pour couvrir les dépenses imprévues et fournir une marge de manœuvre financière.

Quelle est la différence entre le RCSD et le FTAI?

• Le RCSD fournit une mesure relative de la capacité de la propriété à rembourser sa dette.
• Le FTAI présente la liquidité réelle disponible après le paiement des dépenses et du service de la dette.

7. Taux de capitalisation

• Le taux de capitalisation mesure le rendement du capital investi de la propriété, calculé en divisant le RNE par le coût d’achat.
  • Il permet de comparer la rentabilité de différentes occasions d’investissement.

Astuce : Utilisez le taux de capitalisation pour comparer la propriété et des investissements semblables.

8. Taux de rentabilité interne (TRI)

• Le TRI calcule le taux de rendement annualisé attendu pour l’investissement, compte tenu du revenu de la propriété et de sa vente, lorsqu’elle aura lieu.
  • Il donne une vue d’ensemble de la rentabilité à long terme de l’investissement.

En comprenant chaque section du pro forma, vous pourrez mieux évaluer la viabilité financière et les rendements possibles d’une propriété, ce qui vous aidera à prendre des décisions de placement plus éclairées.