Le marché canadien de l’immobilier poursuit son expansion au troisième trimestre face aux dispositions réglementaires
Dans une économie en perte de vitesse, un secteur immobilier en effervescence attire la taxation et la réglementation
TORONTO, le 13 octobre 2016 – Le marché de l’immobilier résidentiel canadien a enregistré une saine progression au troisième trimestre de 2016, affichant des taux de croissance des prix de l’agrégat[1] par rapport à l’année dernière atteignant les deux chiffres selon l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage[2] publiée aujourd’hui. La nouvelle surtaxe à la propriété de 15 pour cent mise en place par le gouvernement de la Colombie-Britannique au début du trimestre, visant les étrangers et les entreprises sous contrôle étranger, a ralenti les ventes mais n’a eu qu’un minime impact à ce jour sur le prix des propriétés du Grand Vancouver. En effet, la région est en tête de la montée des prix de l’immobilier résidentiel au pays avec une augmentation de 30,6 pour cent pour le trimestre par rapport à l’année dernière. Alors que l’Ontario songe à adopter une taxe similaire, l’augmentation des prix dans la région du Grand Toronto pour la même période demeure forte elle aussi, avec une croissance de 13,6 pour cent.
La Synthèse du marché immobilier canadien de Royal LePage, produite chaque trimestre à partir de données sur les propriétés de 53 des plus grands marchés immobiliers au pays, a montré que le prix des propriétés au Canada a augmenté de 12,0 pour cent par rapport à l’année dernière pour atteindre 545 414 $ au troisième trimestre de 2016. Le prix d’une maison à deux étages a augmenté de 13,7 pour cent par rapport à l’année dernière pour se fixer à 649 635 $ et le prix d’une maison de plain-pied a connu une hausse de 11,0 pour cent pour se chiffrer à 459 481 $. Au cours de la même période, le prix d’un appartement en copropriété augmentait de 5,8 pour cent pour atteindre 360 679 $.
« Malgré ce qui semblait être le dernier émoi de ce cycle expansionniste, le Grand Vancouver a affiché ce trimestre une autre appréciation insoutenable des prix », souligne Phil Soper, président et chef de la direction, Royal LePage. « Notre Synthèse du marché, laquelle est suivie par un vaste auditoire, a montré que la valeur médiane des propriétés dans la toute petite banlieue de Vancouver Ouest s’est appréciée de près de 40 pour cent, ou plus précisément, d’un stupéfiant million de dollars année après année. Ceci étant dit, un soulagement semble pointer à l’horizon. Pendant des mois, le nombre de maisons ayant changé de main s’est amenuisé en raison de l’érosion graduelle de l’accessibilité, tandis que le ralentissement des volumes de ventes a favorisé la modération des prix. »
« À l’échelle nationale, les marchés immobiliers demeurent sains, la valeur des maisons affichant des hausses de prix allant de modestes à fortes (quoique raisonnables) dans presque chacune des villes canadiennes », poursuit M. Soper. « Même dans les régions les plus touchées par le secteur pétrolier, les prix se sont maintenus, malgré quelques petites baisses à un chiffre, année après année. »
Le 3 octobre dernier, le ministre fédéral des Finances, Bill Morneau, a annoncé de nouvelles mesures conçues spécialement pour ralentir les activités du marché de l’immobilier canadien et réduire les achats étrangers. Ces mesures visent à stabiliser les règles d’assurance hypothécaire en normalisant l’admissibilité à des hypothèques assurées à haut et à faible taux, en élargissant les tests de résistance et en améliorant l’équité des taxes en retirant aux non-résidents le droit de se prévaloir d’exemptions pour gains en capital, qui ne sont applicables que pour les propriétés servant de résidence principale.
« La confiance des consommateurs a été touchée directement lorsque le gouvernement fédéral a instauré les nouvelles règles plus restrictives au début du mois d’octobre », prévient M. Soper. « Bien qu’il soit encore trop tôt pour se prononcer de manière définitive, il semble que les propriétaires canadiens s’ajustent rapidement, et que les craintes d’une correction brutale seraient injustifiées. Bien que les nouveaux amendements soient importants, la majorité des grands prêteurs utilisent déjà des critères semblables lors de la souscription à une hypothèque, plus particulièrement dans des régions sensibles comme l’Alberta et la Colombie-Britannique, alors le poids supplémentaire sur le marché découlant de la nouvelle réglementation ne sera pas aussi grand qu’il le paraît au premier abord. »
L’annonce du 3 octobre du gouvernement fédéral arrive moins d’un an après son augmentation de la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une propriété résidentielle se vendant plus de 500 000 $, la faisant passer à 10 pour cent, et un mois après que le Bureau du surintendant des institutions financières ait imposé des nouvelles exigences en matière de capitaux pour les assureurs hypothécaires. Le 22 mars 2016, le gouvernement fédéral a alloué 500 000 $ à Statistique Canada pour effectuer des recherches sur le rôle des acheteurs étrangers sur le marché immobilier canadien. Cependant, toutes ces décisions politiques ont été prises avant que l’organisation termine ce projet d’un an.
En plus de la surtaxe en Colombie-Britannique, les législateurs projetteraient aussi de mettre en place une « taxe d’inoccupation » qui serait prélevée auprès des propriétaires de maisons vacantes. Cette deuxième taxe serait particulièrement punitive, étant donné que les taxes foncières paient pour des services que ces propriétaires n’utilisent pas, comme les écoles, les transports publics et la cueillette des ordures. Le gouvernement fédéral ainsi que des politiciens ont exprimé de l’inquiétude concernant la hausse des prix de l’immobilier à Toronto, et du rôle que jouent possiblement les acheteurs étrangers sur cette appréciation des prix.
« Vancouver continue d’attirer les intérêts étrangers, et nous ne nous attendons pas à voir une migration automatique des capitaux vers Toronto dans la foulée de la nouvelle taxe imposée dans la région métropolitaine de Vancouver », suggère M. Soper. Il est important de se souvenir que la plupart des gens achètent des maisons dans des régions particulières en fonction de leur style de vie et de leurs besoins familiaux, et non pas seulement en fonction de critères d’investissement. »
Résumé et tendances de l’activité dans les provinces et les villes
L’économie de la Colombie-Britannique est à la tête de la croissance canadienne en 2016, appuyant davantage l’expansion du marché immobilier que l’on observe dans la région. Cependant, au sein du milieu des affaires du Grand Vancouver, l’on s’entend pour dire que les coûts élevés des propriétés posent un nouveau défi aux entreprises. En effet, les propriétaires d’entreprise ont remarqué qu’il est plus difficile d’attirer des employés qualifiés dans la région en raison des frais élevés de logement. Les nouvelles règles et taxes gouvernementales dans la région ont aussi entraîné son lot d’incertitude dans le marché, alors que les acheteurs ont intégré une approche attentiste, faisant pression à la baisse sur les ventes. Bien que cela n’ait pas tellement influencé les prix ce trimestre d’une année à l’autre, nous pourrions entrer dans un marché plus équilibré prochainement. Au troisième trimestre de 2016, Vancouver affichait un prix de l’agrégat en hausse de 34,1 pour cent par rapport à l’an dernier, pour atteindre 1 464 507 $, tandis qu’il était de 3 411 578 $, une hausse de 39,6 pour cent, à Vancouver Ouest. Tandis que les prix dans la région du Grand Vancouver ne cessent de monter, une tendance à la migration vers des villes comme Victoria et Kelowna apparaît, avec les prix de l’agrégat augmentant de 8,8 pour cent pour se chiffrer à 537 228 $ et de 10,9 pour cent pour atteindre 554 289 $ respectivement.
L’Alberta continue d’être aux prises avec le ralentissement du secteur de l’énergie. La plupart des prévisionnistes économiques observant la province ont affirmé s’attendre à ce que l’économie de l’Alberta perde environ 2 points de pourcentage en 2016, ce qui en ferait l’une des baisses les plus importantes de l’histoire de la province. Ce ralentissement économique dans la région a eu des conséquences directes sur le prix des maisons dans les marchés clés de la province, sans pourtant atteindre le niveau auquel de nombreux observateurs s’attendaient. En ce qui concerne l’avenir, certains spéculent que la province pourrait avoir connu le plus fort de son déclin et que le prix relativement bas des propriétés comparé à d’autres grands centres pourrait être un facteur favorable à long terme. Les prix de l’agrégat ont connu une légère baisse par rapport à l’année dernière à Calgary et à Edmonton, chutant de 1,6 pour cent pour se fixer à 457 044 $ et de 3,1 pour cent pour atteindre 374 712 $ respectivement.
La situation de la Saskatchewan est semblable à celle de l’Alberta, dans le sens où il s’agit d’une province dépendante de l’énergie qui se voit affectée par le ralentissement dans ce secteur. Les effets sont particulièrement visibles dans le secteur de l’emploi, puisque la province a perdu 6 500 emplois en septembre, en comparaison avec la même période en 2015. De plus, les bénéficiaires de l’assurance-emploi sont plus nombreux, les salaires sont à la baisse et le nombre d’employés salariés a diminué. Malgré les effets traditionnellement négatifs d’une économie affaiblie sur le marché immobilier, les prix des propriétés de la région sont demeurés relativement stables : le prix de l’agrégat à Regina a augmenté de 0,6 pour cent par rapport à l’an dernier pour atteindre 332 540 $.
Comme l’on s’y attendait, l’économie du Manitoba est relativement stable et demeure sur la voie de la croissance pour 2017. Cela se traduit favorablement sur le marché immobilier de Winnipeg, où le prix de l’agrégat d’une maison dans la région a connu une croissance de 2,3 pour cent par rapport à l’année dernière pour se chiffrer à 291 426 $. Prévoyant une forte augmentation de sa population dans les années à venir, la Ville de Winnipeg a récemment annoncé qu’elle projette dépasser la barre du million d’habitants d’ici 2035 et que la demande de logement devrait augmenter en conséquence.
Deuxième derrière la Colombie-Britannique, l’Ontario continue d’être l’une des économies connaissant la plus forte croissance au Canada. Des préoccupations relatives au sort de l’économie américaine ont forcé les employeurs à être prudents en ce qui a trait à l’embauche, ce qui a finalement ralenti la croissance économique prévue pour la région. Cependant, la valeur des propriétés de la région du Grand Toronto continue d’augmenter. Le prix de l’agrégat des propriétés de Toronto a connu une hausse de 12,1 pour cent par rapport à l’an dernier, atteignant 714 002 $. Les prix des maisons dans la région environnante de Kitchener/Waterloo/Cambridge sont aussi en augmentation, affichant une croissance de 9,1 pour cent par rapport à l’année dernière pour se chiffrer à 371 474 $. Hamilton, qui se maintient au-dessus de la moyenne provinciale pour ce qui est d’attirer et de retenir les membres de la génération Y, a connu une hausse du prix de l’agrégat des maisons de 10,3 pour cent par rapport à l’an dernier, pour se fixer à 419 830 $. Le prix de l’agrégat des propriétés d’Ottawa a connu une croissance modérée de 3,6 pour cent par rapport à l’an dernier, atteignant 411 654 $.
L’économie du Québec continue d’être stable malgré un volume d’exportation inférieur aux prévisions. De récents rapports indiquent que l’économie québécoise est en avance sur ses objectifs, avec l’annonce d’un surplus budgétaire inattendu par le ministre provincial des Finances Carlos Leitao le mois dernier et les plans du Québec d’allouer davantage de financement à l’éducation, la santé et au développement économique. Par ailleurs, le taux de chômage au Québec s’est maintenu sous la moyenne nationale et la croissance de l’emploi fut vigoureuse. La province continue d’attirer l’intérêt international, appuyé par l’inauguration par Air China de vols directs Beijing-Montréal l’an dernier et l’annonce récente par Air Canada d’un vol quotidien direct Shanghai-Montréal à compter de février 2017. Ces facteurs continuent de favoriser le marché de l’immobilier résidentiel au troisième trimestre, le prix de l’agrégat des maisons de la région du Grand Montréal connaissant une hausse de 4,9 pour cent par rapport à l’an dernier pour se chiffrer à 352 798 $.
Le Canada atlantique connaît des résultats mitigés, avec Terre-Neuve-et-Labrador plongeant dans une récession en raison des défis associés au déclin du secteur de l’énergie. Les problèmes découlent non seulement des bas prix, mais aussi des perspectives pour la main-d’œuvre mobile de la province, qui était jusqu’à maintenant une source de stabilité économique pour la région. De ce fait, St. John’s est la seule ville de la Synthèse de Royal LePage à connaître une baisse dans le Canada atlantique, avec le prix de l’agrégat chutant de 3,2 pour cent par rapport à l’année dernière pour atteindre 332 597 $. Pendant ce temps, Moncton et Halifax connaissent de légères hausses des prix de l’agrégat des maisons, avec des bonds de 1,5 et 0,8 pour cent, pour atteindre 182 529 $ et 308 017 $ respectivement. De manière semblable, les prix de l’agrégat des maisons pour Charlottetown et Fredericton ont augmenté par rapport à l’an dernier, avec des hausses de 2,3 et 2,9 pour cent, pour atteindre 224 219 $ et 246 696 $ respectivement.
Agrégat des régions et Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage (.PDF)
À propos de l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage
L’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage présente des renseignements sur les trois types d’habitation les plus courants au Canada, dans les 53 plus grands marchés immobiliers au pays. Les valeurs des maisons présentées dans l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage sont fondées sur la Synthèse du marché immobilier canadien de Royal LePage, un document produit chaque trimestre à l’aide des données de l’entreprise, en plus des données analytiques de sa société sœur, les Services de propriétés résidentielles Brookfield, la source de confiance pour les renseignements et les analyses sur le secteur immobilier résidentiel au Canada. Les commentaires sur l’immobilier et les prévisions quant aux valeurs sont fournis par des spécialistes en immobilier résidentiel de Royal LePage à partir de leurs opinions et de leur connaissance du marché.
À propos de Royal LePage
Au service des Canadiens depuis 1913, Royal LePage est le premier fournisseur au pays de services aux agences immobilières, grâce à son réseau de plus de 17 000 professionnels de l’immobilier répartis dans 600 bureaux partout au Canada. Royal LePage est la seule entreprise immobilière au Canada à posséder son propre organisme de bienfaisance, la Fondation Un toit pour tous de Royal LePage, qui vient en aide aux centres d’hébergement pour femmes et enfants ainsi qu’aux programmes éducatifs visant à mettre fin à la violence familiale. Royal LePage est une société affiliée de Brookfield Real Estate Services inc., entreprise inscrite à la Bourse de Toronto sous le symbole « TSX:BRE ».
Pour en savoir davantage, veuillez consulter le site www.royallepage.ca.
Pour obtenir de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec :
Stéphanie Panneton
Kaiser Lachance Communications
514 909-2831
stephanie.panneton@kaiserlachance.com
[1] L’agrégat des prix est calculé à partir de la moyenne pondérée de la valeur médiane de trois types de propriétés dans les régions ciblées par l’Étude.
[2] Produit par Les Services de propriétés résidentielles Brookfield.
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