Acheter ou louer? Une étude conclut que les propriétaires sortent gagnants financièrement dans plus de 90 % des scénarios analysés
Les propriétaires de maisons ont payé en moyenne 769 $ de moins que les locataires au 2e trimestre 2021
TORONTO, le 28 septembre 2021 – L’accession à la propriété demeure une priorité pour de nombreux Canadiennes et Canadiens. Tandis que l’achat d’une maison ou d’une copropriété est souvent considéré comme une étape importante et un moyen d’améliorer sa qualité de vie, la plupart des acheteurs espèrent également prendre une décision éclairée sur le plan financier. Une récente étude[1] révèle que, pour les personnes en mesure de verser une mise de fonds suffisante, il est plus avantageux dans 91 % des cas analysés d’acheter une maison que de louer à long terme au Canada. Les scénarios à l’étude supposent que le propriétaire verse une mise de fonds initiale de 20 %.
« La majorité des projections montrent que les avantages financiers de l’achat d’une propriété augmentent sur la ligne du temps », affirme Dominic St-Pierre, vice-président et directeur général de Royal LePage pour la région du Québec. « Même avec des calculs conservateurs, le retour sur le capital investi sera le plus souvent supérieur pour la personne qui achète que celle qui loue. De surcroît, le prix des propriétés au pays a été en croissance, de légère à forte, au cours de la majeure partie de la dernière décennie, et lors des périodes de correction du marché, les creux n’ont jamais duré plus d’une année et demi. »
Réalisée par Will Dunning, économiste et analyste du marché du logement, et parrainée par Royal LePage, l’étude pancanadienne analyse les données sur les prix de 278 scénarios (répartis par ville et par type de logement). On y aborde la fameuse question « Vaut-il mieux acheter ou louer ? » sous différents angles, en observant les données historiques et les projections ainsi qu’en considérant l’accession à la propriété comme un investissement.
« Pour de nombreuses personnes, l’achat d’une maison – surtout la première – est un événement marquant et l’une des décisions les plus difficiles qu’elles prendront dans leur vie », affirme Will Dunning, président de Will Dunning Inc. « C’est une décision qui est habituellement le fruit de beaucoup de travail. Cette étude cherchait à vérifier une croyance que partagent beaucoup de personnes au Canada, à savoir que l’accession à la propriété est plus profitable que la location sur le plan financier. Et le rapport confirme que cette croyance est la plupart du temps fondée. »
Bien que les coûts mensuels totaux associés à la possession d’un logement puissent être plus élevés que ceux de la location, il faut tenir compte d’un facteur important. Les paiements hypothécaires comprennent le capital et les intérêts, et la composante du capital peut être considérée comme une forme d’épargne, quoique forcée. Bien que le propriétaire doive payer le plein montant chaque mois, le capital n’est pas un coût réel. De plus, la composante des intérêts est à son plus haut le premier mois et diminue graduellement sur la durée du prêt, augmentant ainsi le montant de l’épargne forcée chaque mois.
« Bien que la pénurie d’inventaire chronique que nous connaissons ait poussé les prix à la hausse de façon considérable, ceux qui accèdent à la propriété bénéficient de gains plus importants, particulièrement sur le long terme », précise M. St-Pierre, ajoutant que les paliers de gouvernement doivent prioriser la création de logements pour réduire la pression à la hausse sur les prix, et maximiser l’accès à la propriété.
Dans 253 des 278 cas étudiés (91 %), le coût net de possession (le coût total de possession moins l’épargne constituée grâce au remboursement du capital) est inférieur au coût de location. En date du deuxième trimestre de cette année,, les coûts nets de possession d’une propriété sont en moyenne d’environ 769 $ moins dispendieux que ceux inhérents à la location pour le même logement. Dans le rapport, on appelle ce facteur « l’avantage de l’accession à la propriété ». Dans les scénarios où la location s’est avérée plus avantageuse que l’achat, soit dans 9 % des cas, il s’agissait principalement de maisons de luxe dans des quartiers huppés. De plus, les économies mensuelles de 245 $ étaient minimes pour ce groupe démographique.[2]
« Mais les avantages d’être propriétaire ne sont pas que pécuniaires », relativise M. St-Pierre. « Le fait d’avoir un espace pour soi et sa famille vient avec une sécurité, la possibilité de choisir la vocation des pièces ou de l’immeuble et la liberté de pouvoir personnaliser et améliorer sa résidence pour l’adapter à son mode de vie. Tous ces facteurs ont d’ailleurs largement influencé l’achat de propriétés durant la pandémie de COVID-19. »
L’étude a testé divers scénarios, y compris l’hypothèse d’un renouvellement hypothécaire après cinq ans à un taux d’intérêt majoré (3,62 %, basé sur le taux d’intérêt le plus élevé observé au cours de la période à l’étude, du quatrième trimestre de 2014 à aujourd’hui). Même dans ce scénario, l’accession à la propriété demeure plus abordable que la location dans la plupart des situations.
À divers degrés, les Canadiennes et Canadiens considèrent leur maison comme un investissement, et pas seulement comme une résidence. L’étude a calculé le rendement potentiel de l’investissement dans une propriété, en faisant diverses hypothèses sur l’évolution des valeurs au cours des 10 prochaines années. Ces calculs ont révélé qu’en cas d’une baisse du prix des maisons de 10 %, environ la moitié des propriétaires de l’étude profiterait quand même d’un taux de rendement du capital investi positif, tandis que l’autre moitié atteindrait le seuil de rentabilité ou connaîtrait une légère perte[3]. Si les valeurs n’augmentent pas, l’accession à la propriété offre un taux de rendement du capital investi positif dans la majorité des cas. Les scénarios dans lesquels les valeurs augmentent montrent des taux de rendement de plus en plus attrayants.
L’analyse se fonde sur des hypothèses concernant les coûts d’achat et de vente des maisons (frais de transaction, honoraires de notaires et de courtiers immobiliers, droits de mutation) et les principaux coûts récurrents engagés par les propriétaires (services publics, réparations, assurance habitation pour propriétaire et frais de copropriété, le cas échéant).
Sommaire exécutif de Royal LePage: Vaut-il mieux acheter ou louer? : rlp.ca/sommaire-acheter-ou-louer
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À propos de Will Dunning et de l’étude
Will Dunning est un économiste qui se spécialise depuis 1982 dans l’analyse et la prévision des marchés du logement. Depuis l’automne 2000, il exploite une société de consultation spécialisée dans l’analyse du marché du logement.
L’ensemble de données fournit des estimations de la « juste valeur marchande », des loyers du marché et des taxes foncières pour diverses communautés du territoire canadien et pour sept différents types de propriétés. Il présente 278 combinaisons (« cas ») différentes de lieux et de types de logements, pour lesquelles les trois éléments de données sont disponibles. L’ensemble de données de 278 cas a été utilisé pour comparer les coûts de l’accession à la propriété et de la location, en date du 2e trimestre de 2021.
Contact média:
Valerie Dupuis
North Strategic pour le compte de Royal LePage
valerie.dupuis@northstrategic.com
438-497-5728
[1] L’ensemble de données fournit des estimations de la « juste valeur marchande », des loyers du marché et des taxes foncières pour diverses communautés du territoire canadien et pour sept différents types de propriétés. Il présente 278 combinaisons (« cas ») différentes de lieux et de types de logements, pour lesquelles les trois éléments de données sont disponibles. L’ensemble de données de 278 cas a été utilisé pour comparer les coûts de l’accession à la propriété et de la location, en date du 2e trimestre de 2021.
[2] L’épargne moyenne correspond à la différence entre les coûts de location mensuels et les coûts de possession mensuels nets dans les 25 scénarios où la location était moins coûteuse que l’accession à la propriété.
[3] Suppose un taux de renouvellement hypothécaire de 2,8 %. Voir le sommaire exécutif, figure 4 : rlp.ca/sommaire-acheter-ou-louer
