L’essor actuel du marché de la copropriété est appuyé par la croissance économique et une demande immobilière durable
Le nouveau rapport publié aujourd’hui par Royal LePage analyse les tendances du marché de la copropriété à Toronto, à Montréal et à Vancouver et s’appuie sur les recherches et les projections réalisées par Will Dunning, éminent économiste spécialiste du marché immobilier
TORONTO, le 3 décembre 2013 – Si l’abondance des palissades de chantier et les nombreuses tours qui s’élèvent sont une indication d’une tendance, le marché de la copropriété des plus grandes villes canadiennes connaît un essor sans précédent, une trajectoire qui laisse planer une certaine inquiétude par rapport à la durabilité de ce marché. Avec la construction récente d’un plus grand nombre d’appartements en copropriété que le marché semble pouvoir absorber comme en font foi les données démographiques, le nouveau rapport de Royal LePage met en relief les facteurs économiques et sociaux sur lesquels s’appuie la demande durable pour ce type d’habitations. Cette estimation tient compte également de la place qu’occupent les appartements en copropriété au sein du marché immobilier et de l’évolution constante de leur rôle.
En 2011, les appartements en copropriété représentaient 14,9 pour cent du nombre total de ménages dans ces marchés, et 37,7 pour cent des nouveaux logements. Toujours selon le rapport, la croissance se maintient. Selon les estimations, la demande pour les nouveaux appartements en copropriété se situe entre 26 000 et 32 000 nouvelles unités par année, soit une proportion importante de 43 à 53 pour cent du nombre total de logements requis parmi tous les types d’habitations. Alors que la production dépasse actuellement les besoins, avec en moyenne 43 774 nouvelles unités par année, la forte activité sur les marchés de la copropriété est attribuable aux taux d’intérêt exceptionnellement bas, à la forte création d’emplois au cœur des villes et l’évolution des préférences et du mode de vie des consommateurs, autant de facteurs qui peuvent faire de l’acquisition d’un appartement en copropriété une occasion d’investissement efficace. Selon le rapport, une telle vigueur du marché « ne suffit pas à démontrer la présence d’une bulle immobilière ». Elle est plutôt le résultat de ces forces économiques positives et de l’évolution de la demande en faveur des appartements en copropriété.
Les appartements en copropriété jouent un rôle bien établi et évolutif dans les marchés immobiliers des villes étudiées. À court terme, on prévoit que la construction ralentira pour mieux s’aligner avec les taux de croissance et les changements démographiques. Durant cette transition, soit vraisemblablement au cours des deux prochaines années, les niveaux d’activité très élevés actuels vont ralentir, et il pourrait y avoir une certaine volatilité des prix en attendant qu’un ensemble de nouvelles tendances à long terme prennent forme.
« Au Canada, dans le milieu urbain contemporain, la copropriété représente désormais la classe dominante des habitations, une tendance qui se maintiendra dans un avenir rapproché, affirme Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. Dans les grandes villes canadiennes, les importants projets de construction à haute visibilité continueront à soulever la discussion. Il est important de noter que, malgré la hausse substantielle du nombre d’appartements en copropriété au cours de la dernière décennie, l’augmentation de leurs prix est demeurée contrôlée, suivant de près les moyennes pour l’ensemble des habitations. Comme le nombre et la proportion des appartements en copropriété offerts sur le marché canadien continuent d’augmenter, nous visons à informer les Canadiens à l’aide de recherches et d’analyses nécessaires à la compréhension de ce marché important. »
Une comparaison des prix des appartements en copropriété et des maisons unifamiliales au cours des vingt dernières années démontre que le prix de ces deux types d’habitation a augmenté à peu près au même rythme. Dans le Grand Toronto, le prix des appartements en copropriété a augmenté de 5,1 % par année, par rapport à 5,9 % pour les maisons unifamiliales; dans le Grand Montréal, le prix des appartements en copropriété a augmenté de 5,5 % par année, par rapport à 5,1 % pour les unifamiliales; et dans le Grand Vancouver, le prix des appartements en copropriété a augmenté de 4,5 % par année, par rapport à 5,7 % pour les unifamiliales. Même si on peut s’attendre à une certaine divergence à court terme, le rapport laisse entendre qu’à long terme, les appartements en copropriété connaîtront des taux de croissance semblables à ceux des maisons unifamiliales.
Pour l’avenir, le schéma des besoins en habitations dépend de facteurs comme le taux de croissance de la population, sa répartition par groupes d’âge et les préférences évolutives des consommateurs. Au cours des vingt prochaines années, on prévoit que les trois grandes villes étudiées perdront une modeste part de la croissance démographique du pays, au profit de régions productrices de ressources qui attireront proportionnellement une plus forte immigration chez elles. Ce changement et les besoins évolutifs en matière de logements, attribuables à la population des bébé-boumeurs qui vieillissent, constituent deux facteurs importants qui expliquent la demande modérée pour les nouveaux appartements en copropriété comparativement aux récents niveaux de production. Entre 2008 et 2012, il s’est construit en moyenne 43 774 habitations par année dans les trois villes, alors que les besoins démographiques indiquent qu’au cours des vingt prochaines années, on aura seulement besoin de 26 000 à 32 000 nouvelles unités par année.
« Le rôle à long terme des appartements en copropriété dépend de plusieurs variables, dont l’évolution du schéma de la demande, le rythme d’achèvement des projets et les modifications apportées aux règles hypothécaires, explique Will Dunning, économiste du marché immobilier et auteur du rapport. Dans le marché immobilier, les données démographiques n’expliquent pas tout, et divers facteurs, comme l’attrait de la vie urbaine riche en services et la maternité reportée à plus tard, ont contribué à augmenter la demande pour les appartements en copropriété. Cela aide grandement à expliquer pourquoi l’activité récente, en ce qui concerne les appartements en copropriété, dépasse les prétendus besoins démographiques. »
Au cours des cinq dernières années, on a constaté un déséquilibre entre le nombre d’appartements en copropriété mis en chantier et le besoin estimatif annuel de nouvelles habitations. En prenant Toronto comme exemple, le rapport souligne que depuis 2008, le nombre de mises en chantier a été d’environ 20 400 unités par année, soit beaucoup plus que le besoin estimatif annuel de 14 000 à 15 000 unités. Si ce déséquilibre a pu être freiné, c’est parce que le nombre annuel de projets achevés – le nombre d’unités terminées et mises sur le marché – a été en moyenne de 15 750 habitations par année, soit un niveau beaucoup plus près du besoin estimatif. Désormais, le principal problème sera le rythme auquel les nouvelles unités seront réalisées dans le futur, à savoir si la demande suffira à occuper toutes ces unités et les conséquences à prévoir si le nombre d’unités dépasse largement la demande.
Enfin, l’impact à long terme des changements apportés aux politiques d’assurance hypothécaire du gouvernement fédéral n’est pas encore connu. Les nouvelles règles ont rendu plus difficile l’accès au financement, plus particulièrement pour les acheteurs d’une première maison. Cela pourrait nuire à la dynamique du marché des appartements en copropriété.
Cliquez ici pour télécharger le rapport sur la copropriété 2013 de Royal LePage
À propos de Will Dunning Inc.
Will Dunning Inc. est une firme vouée à la recherche économique. Établie à Toronto, elle se spécialise dans les analyses du marché immobilier. L’entreprise est dirigée par Will Dunning, qui analyse les marchés immobiliers depuis 1982. Il a notamment œuvré durant 16 ans au sein de l’agence fédérale de l’habitation (Société canadienne d’hypothèques et de logement). En septembre 2000, il a décidé de fonder sa propre firme. Will a réalisé plusieurs centaines d’études à titre de consultant, y compris des analyses économiques et des études prévisionnelles, ainsi que des études de faisabilité pour des projets résidentiels proposés. Il est souvent appelé à faire ses commentaires sur le marché immobilier dans les médias d’information.
Pour obtenir de plus amples renseignements, visitez le www.wdunning.com.
À propos de Royal LePage
Au service des Canadiens depuis 1913, Royal LePage est le premier fournisseur au pays de services aux agences immobilières, grâce à son réseau de 15 000 professionnels de l’immobilier répartis dans 600 bureaux partout au Canada. Royal LePage est la seule entreprise immobilière au Canada à posséder son propre organisme de bienfaisance, la Fondation Un toit pour tous de Royal LePage, qui vient en aide aux centres d’hébergement pour femmes et enfants ainsi qu’aux programmes éducatifs visant à mettre fin à la violence familiale. Royal LePage est une société affiliée de Brookfield Real Estate Services Inc., entreprise inscrite à la Bourse de Toronto sous le symbole « TSX:BRE ».
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