La croissance des économies régionales relèvera le prix des maisons dans les plus grands marchés immobiliers du Canada
La correction du marché immobilier plus brève qu’anticipée remet Toronto sur les rails
Faits saillants
- Toronto devrait subir une correction plus courte que celle observée à Vancouver
- Le resserrement des règles hypothécaires et l’érosion de l’accessibilité à Vancouver et à Toronto incite plus d’acheteurs à opter pour le marché de la copropriété, stimulant l’appréciation des prix dans ce segment
- La hausse des taux d’intérêt et la vigueur du dollar canadien favorisent une appréciation du prix des maisons plus modérée
TORONTO, le 12 octobre 2017 – Selon l’Étude sur le prix des maisons[1] de Royal LePage publiée aujourd’hui, les prix des maisons dans les cinq marchés immobiliers les plus peuplés au Canada augmentent à un rythme similaire et soutenu sur une base trimestrielle, phénomène que l’on observe pour la première fois en six ans.
L’appréciation sur 12 mois de la Synthèse des prix des maisons de Royal LePage est la mesure la plus précise pour déterminer la santé du marché immobilier au Canada. Toutefois, examiner le mouvement sur une base trimestrielle peut révéler des tendances pertinentes à court terme pour le marché de l’habitation. Au troisième trimestre, les prix des maisons dans les marchés immobiliers de la région du Grand Toronto, du Grand Vancouver, du Grand Montréal, de Calgary et d’Ottawa ont augmenté trimestre après trimestre à un taux se situant entre 1,5 et 3,5 pour cent, représentant un mouvement vers un marché immobilier résidentiel beaucoup plus équilibré au Canada.
La Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage, qui s’appuie sur les données concernant l’indice de prix des propriétés dans 53 des plus grands marchés immobiliers au pays, a montré que le prix d’une maison au Canada a augmenté de 13,3 pour cent sur 12 mois pour atteindre 628 411 $ au troisième trimestre. En examinant le marché par type de propriété, on constate que le prix médian d’une maison standard à deux étages a augmenté de 13,9 pour cent sur 12 mois pour atteindre 748 049 $, tandis que le prix médian d’une maison de plain-pied a connu une hausse de 9,5 pour cent pour se chiffrer à 525 781 $. Au cours de la même période, le prix médian d’un appartement en copropriété a augmenté de 15,2 pour cent pour atteindre 413 670 $.
« La croissance économique régionale asymétrique a affecté le Canada pour la grande partie de la dernière décennie, un défi pour le moins manifeste pour les marchés immobiliers au pays », a dit Phil Soper, président et chef de la direction de Royal LePage. Pour la première fois depuis 2011, nous constatons que les prix de l’immobilier dans l’ensemble de nos cinq plus grandes villes s’apprécient à un rythme soutenable et sain. Le marché de l’habitation profite d’un moment à la « Boucle d’or », ni trop fort, ni trop faible. »
« Pour l’instant, les marchés immobiliers de Toronto et Vancouver sont revenus sur terre », poursuit M. Soper. Après une période d’inflation insoutenable des prix et des corrections brutales, nous observons maintenant une croissance dans le bas de la fourchette de prix à un chiffre pour chaque ville. Calgary s’est débarrassée de son cycle en dents de scie des prix du pétrole et Montréal amorce une nouvelle ère de prospérité économique. Pour boucler la boucle, le marché immobilier d’Ottawa est fidèle à lui-même et montre un bilan de croissance saine. »
Soper a fait observer que la hausse des taux d’intérêt et la vigueur du dollar canadien devraient contenir l’appréciation des prix dans les principaux marchés au pays.
« Les coûts d’emprunt légèrement plus élevés devraient modérer quelque peu la demande nationale. Qui plus est, étant donné que le pouvoir d’achat est moins affecté positivement par le taux de change actuellement, l’activité provenant des acheteurs étrangers est bien en deçà des niveaux connus auparavant et devrait le rester à court terme », a ajouté M. Soper.
Au cours du troisième trimestre, la région du Grand Toronto a connu la plus forte augmentation du prix des maisons sur 12 mois de tout grand marché canadien, bondissant de 21,7 pour cent en profitant des fortes hausses enregistrées au début de 2017. Entre-temps, le prix des maisons à Ottawa et à Montréal a continué d’augmenter à des taux au-dessus de la norme historique pour ces deux marchés, accusant respectivement une plus-value de 7,9 et de 14,3 pour cent année après année. Quand on examine les plus grands marchés des provinces les plus à l’ouest du Canada, Calgary et le Grand Vancouver sont sortis davantage de leur reprise, le prix des maisons ayant augmenté respectivement de 5,0 et de 2,5 pour cent sur 12 mois.
Suivant une trajectoire très similaire à la correction du marché immobilier de Vancouver de 2016, le marché de la région du Grand Toronto a observé une forte diminution des volumes de ventes à compter d’avril 2017, laquelle s’est poursuivie pour la majeure partie du troisième trimestre. Avec le retour solide de la croissance de l’emploi et de l’économie, le marché de Toronto a commencé à croître de nouveau en août.
Les acheteurs potentiels qui étaient auparavant sur la touche, adoptant une approche attentiste, sont maintenant retournés sur le marché après s’être rendu compte que les prix ne baisseraient peut-être pas comme certains le prévoyaient. Du point de vue de l’offre, certains les vendeurs qui s’attendaient à tirer profit d’un printemps anormalement actif ont retiré leurs propriétés du marché. Ensemble, ces tendances ont fait retourner la région à un marché plus équilibré où l’offre et la demande se sont stabilisées dans la majorité des régions.
« Une pénurie sévère d’inventaire a fait place dès 2015 à une inflation insoutenable du prix des maisons dans nos deux plus grands marchés immobiliers, explique M. Soper. L’accessibilité s’est amenuisée rapidement, les décideurs politiques, préoccupés, ont réagi en instaurant des mesures visant à ralentir la demande et les volumes de ventes ont chuté. Les corrections du marché ont été interceptées en premier lieu à Vancouver, et près de dix mois plus tard, à Toronto. »
« Les prix des propriétés à Toronto sont bien plus bas que ceux observés à Vancouver, et le marché est considérablement plus vaste, poursuit-il. L’investissement étranger en déclin devrait affecter à une bien moindre mesure le marché immobilier de Toronto. Nous nous attendons à ce que la correction à Toronto soit plus brève comparativement à ce que nous avons connu l’an dernier dans le Lower Mainland de la Colombie-Britannique. »
Selon l’Enquête sur la masse critique des milléniaux de Royal LePage publiée en août 2017, les membres de la plus importante cohorte de la génération du millénaire ou « masse critique des milléniaux » sont inquiets de la valeur élevée des maisons dans les plus grands marchés urbains du Canada, et de l’incertitude entourant le marché de l’emploi dans d’autres régions. Bien que 87 pour cent des Canadiennes et Canadiens âgés de 25 à 30 ans croient que l’achat d’une maison constitue un bon investissement, seulement 57 pour cent d’entre eux pensent être en mesure d’en acheter une au cours des cinq prochaines années. Par conséquent, bien que 61 pour cent des acheteurs de la masse critique des milléniaux préféreraient se porter acquéreurs d’une maison détachée, seulement 36 pour cent d’entre eux estiment qu’il est réaliste de croire qu’ils trouveront une propriété dans ce segment du marché. Cette situation en a amené beaucoup, au sein de la cohorte, à rechercher une propriété dans d’autres catégories, plus abordables, telles que les appartements en copropriété.
« Dans nos plus importants centres urbains, les copropriétés représentent pour bon nombre de jeunes acheteurs le dernier bastion d’accessibilité, a expliqué M. Soper. Nous nous attendons à ce que les acheteurs célibataires, les couples et les familles avec un seul enfant, choisissent le style de vie de la copropriété. Avec l’arrivée d’un deuxième enfant, plusieurs jeunes familles suivront les traces de leurs parents et se déplaceront vers les banlieues. »
« Qu’importe où ils vivent, ils façonneront le marché de l’habitation au cours de la prochaine décennie de par leur nombre considérable. Les promoteurs immobiliers et planificateurs urbains répondront certainement à cette demande en s’assurant que des produits adéquats sont offerts à ces acheteurs influents », a-t-il ajouté.
À l’échelle nationale, le prix des appartements en copropriété a augmenté de 15,2 pour cent sur une base annuelle et a commencé à prendre de la valeur plus rapidement que tout autre segment de logement dans de grands centres urbains tels que Toronto et Vancouver. La tendance devrait se maintenir dans un avenir assez rapproché et émerger dans d’autres villes. L’accessibilité du marché de la copropriété dans l’ensemble continue d’attirer les premiers acheteurs et des acquéreurs à la recherche d’immobilier à prix attrayant, étant donné que de nouvelles règles hypothécaires, l’augmentation des taux d’intérêt et le prix plus élevé des maisons ont limité efficacement le pouvoir d’achat.
En vertu du plan de l’Ontario pour le logement équitable, tout logement locatif privé de la province est désormais soumis au contrôle des loyers et les observateurs du marché immobilier ont de nombreuses préoccupations concernant les conséquences de ce projet de loi. Enlever la capacité d’ajuster les prix de plus de 2,5 pour cent par année fait en sorte de rendre les unités locatives moins attrayantes aux yeux des investisseurs. Nous pouvons déduire que moins de projets de construction de logements locatifs seront inaugurés dans un futur rapproché. Selon un rapport de l’industrie, plus de 1 000 de ces projets ont déjà été annulés et le taux de logements vacants a chuté pour atteindre 1,3 pour cent dans toute la région du Grand Toronto[2].
« Les Ontariens jonglant entre la location et l’achat sont confrontés à un choix difficile, a dit M. Soper. Les acheteurs qui tentent de percer le marché d’accession à la propriété sont maintenant aux prises avec un environnement très concurrentiel, alors que ceux cherchant à patienter se heurtent à des tarifs de location élevés provoqués par une pénurie importante d’inventaire. »
« Ces nouvelles mesures provinciales de contrôle des loyers pourraient mener à des conséquences inattendues, a déclaré M. Soper. Nous avons besoin de plus d’unités pouvant loger les familles dans les villes de la province; des appartements avec deux ou trois chambres à coucher. Cela dit, les projets immobiliers à usage divers semblent vouloir se concentrer sur des studios et des unités d’une chambre, ce qui tend à attirer davantage des locataires à court terme. Le roulement plus élevé de locataires permet aux propriétaires d’accroître leur tarification de manière plus fréquente, ce qui fera pression à la hausse sur le prix des unités locatives conçues actuellement pour les familles. »
Résumé et tendances de l’activité dans les provinces et les villes
Les prévisionnistes continuent d’élever leurs attentes concernant la croissance de la Colombie-Britannique, au moment où la province devrait enregistrer ou est en voie d’enregistrer la plus forte croissance du PIB de toutes les provinces cette année, créant de nouveaux emplois et stimulant la croissance au sein du marché immobilier résidentiel de la province. Alors que le gouvernement néo-démocrate nouvellement élu a présenté sa première mise à jour budgétaire, qui comprenait des augmentations des taux marginaux d’imposition sur le revenu et d’imposition des sociétés les plus élevés, ces hausses n’ont fait que placer la Colombie-Britannique sur un pied d’égalité avec d’autres provinces, et non pas devant ces dernières. De plus, le gouvernement bonifie ses programmes sociaux et ses infrastructures déjà solides et lui permettant d’attirer plus de Canadiennes et de Canadiens à la recherche d’une nouvelle maison dans la région.
Au troisième trimestre de 2017, l’agrégat du prix des maisons dans le Grand Vancouver a augmenté de 2,5 pour cent sur 12 mois pour atteindre 1 229 133 $. Au cours de la même période, la ville de Vancouver a connu une hausse de 2,2 pour cent pour atteindre 1 439 652 $. Entre-temps, les régions de Langley, de Surrey, du nord de Vancouver et de Richmond ont connu une augmentation, au troisième trimestre, de 9,2 pour cent, 6,3 pour cent, 4,5 pour cent et 1,4 pour cent pour atteindre des prix de 831 283 $, 796 466 $, 1 417 226 $ et 1 103 064 $, respectivement.
L’économie de l’Alberta continue de se remettre de sa récession et les travaux de forage ont repris par rapport à l’année dernière. Le prix du pétrole brut de West Texas Intermediate a atteint une moyenne de près de 49 $ US le baril cette année, et le gouvernement de l’Alberta prévoit un prix de 55 $ US le baril dans son budget de 2017-2018. Au cours de la dernière année, l’Alberta a créé 13 000 emplois, et l’emploi à temps plein a crû de 31 500 postes. Lorsque l’on observe le marché immobilier, de nombreuses régions de la province ont bénéficié de cette reprise, l’agrégat du prix des maisons à Calgary et à Edmonton étant en hausse de 5,0 pour cent et de 4,0 pour cent sur 12 mois pour atteindre 479 211 $ et 389 330 $, respectivement.
L’amélioration dans le secteur de l’énergie aide aussi l’économie de la Saskatchewan, laquelle connaît un élan supplémentaire provenant du renforcement de l’économie des États-Unis. Cela a été en partie compensé par le prix des produits de base, comme la potasse, et la hausse du taux de chômage. Au cours de la dernière année, la Saskatchewan a perdu 1 400 emplois, bien que la majeure partie de ceux-ci étaient des postes à temps partiel. Ensemble, ces tendances ont légèrement refroidi le marché immobilier de la province au troisième trimestre de 2017, la région assistant à une légère baisse du prix des maisons dans ses plus grandes villes. Au cours du trimestre, l’agrégat du prix des maisons à Regina a baissé de 1,9 pour cent sur 12 mois pour atteindre 327 636 $, tandis que celui de Saskatoon a chuté de 2,4 pour cent, se chiffrant maintenant à 377 191 $.
L’économie du Manitoba continue de suivre la moyenne nationale, mais des indicateurs clés reflètent un bilan mitigé. Pour les deux premiers tiers de l’année, les mises en chantier au Manitoba avaient augmenté de 78 pour cent et les mises en chantier urbaines affichaient une augmentation de 58 pour cent, les deux représentant les plus fortes hausses de toutes les provinces. En septembre, le taux de chômage du Manitoba se situait à 5,5 pour cent, bien en deçà de la moyenne nationale de 6,2 pour cent. Par ailleurs, la croissance des ventes au détail désaisonnalisées du Manitoba, à 3,1 pour cent durant la première moitié de 2017, représentait moins de la moitié de la moyenne nationale et les exportations vers le plus grand importateur de la province, les États-Unis, ont décliné de 6 pour cent au cours de la même période. En dépit d’un bilan mitigé provenant d’autres indicateurs, le secteur du logement s’avère indéniablement florissant. Au troisième trimestre, le prix moyen d’une propriété à Winnipeg a monté de 5,5 pour cent sur 12 mois pour se chiffrer à 305 413 $.
L’expansion économique qui propulse l’Ontario depuis quelques années s’est accélérée en 2017 et certains prévisionnistes élèvent leurs attentes concernant la croissance. Cela s’est traduit par la création d’emplois, si bien que le taux de chômage du mois de septembre a chuté pour atteindre 5,6 pour cent, représentant le plus faible taux enregistré dans la région depuis 16 ans. Inversement, le plus important frein relatif à l’économie de l’Ontario pendant la plus grande partie de cette année a été son marché immobilier, lequel a connu une diminution des ventes à la suite d’une appréciation élevée des prix, la mise en œuvre de nouvelles règles du gouvernement provincial et les mesures prises par la Banque du Canada pour augmenter les taux d’intérêt.
Alors que l’appréciation des prix s’est vue récemment modérée dans une variation plus saine dans une comparaison trimestrielle, au troisième trimestre, la valeur des maisons dans le Golden Horseshoe a continué d’observer des hausses considérables sur une base annuelle, grâce en partie à aux gains importants enregistrés au début de l’année. L’agrégat du prix des maisons dans la région du Grand Toronto a augmenté de 21,7 pour cent pour atteindre 860 295 $, tandis que le prix des maisons dans la ville de Toronto a grimpé de 21,8 pour cent pour se chiffrer à 861 397 $. Le prix des maisons a connu une augmentation importante sur 12 mois dans les régions entourant la région du Grand Toronto, les banlieues comme Richmond Hill, Oshawa, Vaughan, Markham et Oakville, affichant des hausses de 17,5 pour cent, 26,8 pour cent, 26,5 pour cent, 22,2 pour cent et 21,9 pour cent pour atteindre un montant de 1 288 411 $, 572 177 $, 1 099 899 $, 1 108 943 $ et 1 145 644 $, respectivement. Des régions telles que Hamilton et Kitchener-Waterloo-Cambridge étaient parmi les centres d’activité de la province, enregistrant des augmentations sur 12 mois de 27,9 pour cent et 28,0 pour cent pour atteindre un prix de 548 521 $ et de 483 133 $, respectivement, tandis que le prix des maisons de Niagara-St. Catharines et London ont grimpé de 20,4 pour cent et de 19,8 pour cent pour se chiffrer à 372 717 $ et à 354 466 $, respectivement, au cours de la même période.
Ottawa s’avère être une grande réussite économique en 2017, compte tenu du rythme soutenu d’embauche par le gouvernement fédéral. En septembre, le taux de chômage de 5,8 pour cent de la ville était inférieur à la moyenne nationale et Ottawa semble être l’une des rares villes qui ne se sont pas préoccupées des nouvelles règles touchant le logement de la province. Au cours du trimestre, l’agrégat du prix des maisons à Ottawa a augmenté de 7,9 pour cent sur 12 mois pour atteindre 441 453 $.
Le Québec est maintenant au milieu de ce que les économistes et le ministre des Finances de la province appellent un « cercle vertueux ». L’économie de la province s’est améliorée au cours des dernières années et la confiance des entreprises et des particuliers augmente, les deux choisissant de dépenser et d’investir, créant ainsi de l’emploi et stimulant davantage l’économie. De plus, la région devient de plus en plus un centre d’excellence en technologie, attirant des géants de l’industrie comme Google, Amazon, Facebook et récemment, Samsung. La technologie est un secteur en croissance en matière d’emploi dans la région, et elle devrait avoir des effets positifs sur la demande sur le marché immobilier au cours des prochaines années.
Au troisième trimestre de 2017, l’agrégat du prix des maisons dans la région du Grand Montréal a augmenté de 6,6 pour cent pour atteindre 384 055 $. Dans la région, Montréal Centre a connu la plus forte appréciation du prix des maisons sur 12 mois, enregistrant une augmentation de 14,3 pour cent pour se chiffrer à 511 129 $, et le prix des maisons à Montréal Ouest a grimpé de 5,4 pour cent au cours de la même période pour atteindre 422 515 $. Année après année, le prix des maisons à Québec et à Sherbrooke a augmenté de 3,1 pour cent et de 4,2 pour cent se chiffrant à 300 835 $ et à 246 660 $, respectivement, tandis qu’à Trois-Rivières, le prix des maisons a diminué de 3,3 pour cent au cours de la même période, pour se fixer à 200 080 $.
Alors que le Canada entre dans le dernier trimestre de l’année, toutes les provinces semblent être en croissance, à l’exception de Terre-Neuve-et-Labrador qui semble encore, de manière décisive, au beau milieu d’une récession. D’importants projets pétroliers dans la province tirent à leur fin et les recettes provinciales sont bien en deçà des attentes. À 15,1 pour cent en septembre, le taux de chômage de la province de Terre-Neuve-et-Labrador est deux fois plus élevé que la moyenne nationale, créant moins de demande pour des achats importants, comme une maison. Au troisième trimestre, l’agrégat du prix des maisons à St-Jean-de-Terre-Neuve a connu une baisse de 0,8 pour cent sur 12 mois pour se chiffrer à 326 410 $.
Dans les autres provinces de l’Atlantique, la conjoncture économique du Nouveau-Brunswick s’avère favorable cette année, mais certains prévisionnistes estiment que la province est particulièrement vulnérable aux différends commerciaux avec les É.-U., surtout en matière de bois d’œuvre de résineux. Le prix des maisons à Saint John a grimpé de 3,2 pour cent sur 12 mois, atteignant 211 294 $, tandis que le prix des maisons à Fredericton et à Moncton a chuté de 1,0 pour cent et de 1,9 pour cent pour se chiffrer à 235 572 $ et à 177 261 $, respectivement. Bien que la croissance économique de la Nouvelle-Écosse sera probablement bien en deçà de la moyenne nationale au cours des prochaines années, beaucoup croient au potentiel grandissant d’Halifax en raison de la base de collèges et d’universitaires de la ville, son accès aux logements abordables et sa bonne qualité de vie. Au cours du trimestre, Halifax a connu une augmentation de l’agrégat du prix des maisons de 5,5 pour cent sur 12 mois pour se fixer à 320 405 $. L’Île-du-Prince-Édouard n’a pas été aussi touchée par la chute du prix du pétrole par rapport aux autres provinces de l’Atlantique et le prix des maisons à Charlottetown a connu une augmentation de 4,4 pour cent sur 12 mois pour atteindre 234 990 $.
Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage (.PDF)
À propos de l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage
L’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage présente des renseignements sur les trois types d’habitation les plus courants au Canada, dans les 53 plus grands marchés immobiliers au pays. Les valeurs des maisons présentées dans l’Étude sur le prix des maisons de Royal LePage sont fondées sur la Synthèse nationale des prix des maisons de Royal LePage, un document produit chaque trimestre à l’aide des données de l’entreprise, en plus des données analytiques de sa société sœur, RPS Solutions pour propriétés résidentielles, la source de confiance pour les renseignements et les analyses sur le secteur immobilier résidentiel au Canada. Les commentaires sur l’immobilier et les prévisions quant aux valeurs sont fournis par des spécialistes en immobilier résidentiel de Royal LePage à partir de leurs opinions et de leur connaissance du marché.
À propos de Royal LePage
Au service des Canadiens depuis 1913, Royal LePage est le premier fournisseur au pays de services aux agences immobilières, grâce à son réseau de plus de 17 000 professionnels de l’immobilier répartis dans plus de 600 bureaux partout au Canada. Royal LePage est la seule entreprise immobilière au Canada à posséder son propre organisme de bienfaisance, la Fondation Un toit pour tous de Royal LePage, qui vient en aide aux centres d’hébergement pour femmes et enfants et appuie les programmes éducatifs visant à mettre fin à la violence familiale. Royal LePage est une société affiliée de Brookfield Real Estate Services inc., entreprise inscrite à la Bourse de Toronto sous le symbole « TSX : BRE ».
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[1] Les prix globaux (l’agrégat) sont calculés à l’aide d’une moyenne pondérée des valeurs médianes de maisons correspondant à tous les types de propriétés recueillis. Données fournies par RPS Solutions pour propriétés résidentielles.
[2] Rapport d’Urbanation Inc. préparé pour la Federation of Rental-housing Providers of Ontario, Ontario Rental Market
Study : Measuring the Supply Gap, septembre 2017.
